《郴州市城区新建商品房预售资金监管办法》

起草情况报告

为加强我市城区新建商品房预售资金监督管理，维护购房者合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）、《城市商品房预售管理办法》(原建设部令第131号)、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2013〕53号)等法律法规、政策相关规定，市住建局起草了《郴州市城区新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），现将情况报告如下：

一、《办法》出台必要性

(一)有上位法依据。2010年4月13日，国家住建部下发《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房〔2010〕53号）要求各地“加快完善商品住房预售资金监管制度……尚未建立监管制度的地方，要尽快制定本地区商品住房预售资金监管办法……商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设”；2013年2月26日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号），再次明确要求“尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法”并提出“没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书”。

(二)有外市经验。近年来，省内长沙、湘潭、衡阳等城市已先后建立商品房预售资金监管制度。从实际运行效果看，资金监管虽然在短时间内会对房地产开发企业的运营带来压力，需要企业逐步适应。但对限制房地产企业盲目扩张带来的经营风险，促进整个市场向稳健型方向发展有很大作用，符合“稳地价、稳房价、稳预期”的政策方向。

(三)当前环境所需。近些年来，随着房地产业快速发展，我市房地产市场不断规范,但房地产领域违规现象时有发生。有些房地产开发企业挪用预售款，导致项目延期交付、违规交付、无法办证甚至烂尾，严重伤害购房者合法利益，扰乱房地产市场，影响社会稳定。推行商品房预售资金监管，能有效规范房地产企业资金使用行为，净化房地产市场环境。

二、《办法》起草过程

按照国家有关法律、法规及国务院、住建部有关规定，在借鉴外地经验、结合实际基础上，我局从今年上半年起，历经内部意见讨论、部门意见征求、赴长沙、株洲等地学习考察、局党组会议专题研究后，提交市政府专题研究。8月13日，受李五一副市长委托，市政府副秘书长李浩组织组织司法、行政审批、自然资源、住房公积金、人民银行、银保监会等相关部门研究并形成统一意见，8月25日通过司法部门合法性审查，现提交市政府常务会议研究审议。

三、《办法》重点内容

(一)关于监管主体问题。《办法》第五条规定：“郴州市住房和城乡建设局是本市城区新建商品房预售资金监管的主管部门，市住房保障服务中心是新建商品房预售资金监管的监管机构，具体负责本市城区新建商品房预售资金日常监督管理工作。”

(二)关于监管时限问题。《办法》第四条规定：“商品房预售资金全部纳入监管范围，监管期限自核发《商品房预售许可证》起，至预售商品房完成不动产首次登记止。”

(三)关于资金监管额度和解控问题。《办法》第十二条规定：预售资金全部进入监管账户，具体分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金占项目单栋预售资金总额的30%，非重点监管资金占项目单栋预售资金总额的70%。预售资金总额以市行政审批服务局审发的预售许可证为依据，计算公式为：预售许可面积*申报单价。

预售资金每一笔入账，监管系统自动锁定30%为重点监管资金，其余为非重点监管资金。非重点监管资金由房地产开发企业自行使用，监管机构、监管银行共同跟踪资金去向；重点监管资金依据项目实际工程建设进度在对应额度范围内分批解控：

1、项目主体封顶后解控至重点监管资金额度的30%；

2、项目完成竣工验收后解控至重点监管资金额度的70%；

3、项目完成不动产首次登记后解除资金监管。

(四)关于资金使用范围问题。《办法》第十七条规定：房地产开发企业应将预售资金（含重点监管资金和非重点监管资金）用于保障本项目的建设和偿还本项目抵押贷款，购置本项目建设所必须的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及其他相关费用，不得挪作他用。

(五)关于监管银行选择问题。《办法》第七条规定：本市城区内具备规范运营业务能力、资金监管能力并满足监管部门系统对接要求的商业银行，与监管机构签订《郴州市城区新建商品房预售资金监管合作协议》（以下简称《合作协议》）后，作为预售资金监管银行，监管银行应与房地产开发企业监管账户开户银行保持一致（以下简称监管银行），监管银行配合监管机构负责开展商品房预售资金缴存、监管和拨付等具体业务。