一、基本情况
（一）背景概况
2020年8月，住房和城乡建设部下发了《关于开展“十四五”住房发展规划编制工作的通知》（建办房函[2020]166号，为秘密件），要求各地高站位、高标准编制住房发展规划。为全面贯彻落实国家和湖南省有关工作部署要求，充分发挥住房发展规划对房地产市场的指导作用，做好郴州市中心城区住房工作，引导和促进房地产业持续、稳定、健康发展，实现全体人民住有所居，满足郴州市中心城区人民日益增长的美好生活要求，结合郴州市中心城区社会经济发展和住房建设情况，编制本规划。
规划期限为2021-2025年，规划范围为郴州市中心城区范围，与《郴州市城市总体规划（2009-2030年）（2018年修改）》确定的中心城区范围一致。
（二）规划内容
1、规划重点
相较于2014年编制的《郴州市住房建设规划（2014-2020）》，本次规划重点为住房政策引导、各类住房发展引导、住房建设量控制、建设时序和空间布局等。
2、“十三五”住房发展情况
“十三五”期间，郴州市中心城区商品房年均销售面积约300万平方米，年均竣工面积约210万平方米，商品房均价由4400元/平方米涨至6218元/平方米。
“十三五”期间，保障性安居工程主要为棚户区改造，郴州市中心城区累计改造棚户区3.8万套。
“十三五”期间，郴州市中心城区土地供应总量为年均约160公顷，其中住房类土地供应量年均约68公顷。
至“十三五”期末，郴州市中心城区存量住房面积约3610万平方米，常住人口78.2万人，人均住房建筑面积为46.16平方米。
3、“十四五”发展趋势
（1）新的发展机遇带来住房需求的变化
对接粤港澳大湾区、长江经济带发展，湖南省“三高四新”、“一级六区”的发展格局，及中国（湖南）自由贸易试验区郴州片区的设立，为郴州的发展带来了新机遇，郴州将成为投资发展的新热土，为全市产业发展发展提供了新空间，这也将带来人口结构和住房需求的变化。
（2）住房需求增幅下降，但总量仍然较大
未来房地产市场仍以“房住不炒、因城施策”的大背景为主基调，以实现稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。住房虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。
（3）中低收入群体的住房需求较大
从家庭类型看，中上收入家庭住房已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求较大。
（4）改善性居住需求加大
受全面二孩政策的影响，二孩家庭不断增多，本地居民的“以旧换新”、“以小换大”等改善性住房需求不断增加，同时对住房品质提出了更高的要求。
（5）住房保障多元化
“十三五”时期棚户区改造取得较大成就，“十四五”时期住房保障主要任务从棚户区改造转移到老旧小区改造，促进城市有机更新。同时，为实现住有所居目标，建立多元化制度。除了公共租赁房制度建设，共有产权房制度、发展集体建设用地的租赁住房市场、构建租购并举的住房保障制度体系也将成为“十四五”时期住房保障的发展重点。
4、“十四五”住房发展规划
（1）发展任务
①稳定房地产市场；
②培育和发展住房租赁市场；
③提升住房品质和居住环境品质；
④发展绿色建筑、推广装配式建筑；
⑤提高公积金监管水平。
（2）住房需求预测
采用总量预测法和分类预测法进行综合预测，预测十四五期间郴州市中心城区新建住房需求量约866万平方米，其中商品住房836万平方米，拆迁安置房30万平方米。
（3）“十四五”期间各类住房建设
依据住房需求预测，规划“十四五”期间郴州市中心城区商品房建设量836万平方米、拆迁安置房建设量30万平方米、老旧小区改造247个、住房土地供应量346公顷。
（4）老旧小区改造
十四五期间重点改造2000年前的老旧小区，小部分改造2000-2005年条件成熟的老旧小区。改造内容分为基础类、完善类和提升类三类，根据国家部委及湖南省相关政策文件要求，合理确定三改造类型的改造内容。
（5）住房租赁市场发展
①培育住房租赁市场多元供应主体；
②搭建住房租赁交易服务平台；
③完善住房租赁政策；
④建立租赁监管服务制度。
（6）节能与环保
①发展绿色建筑、推广装配式建筑；
②加强建筑垃圾治理工作；
③强化施工期污染防治；
④严格管控装修污染。
（7）发展时序
根据年度建设时序指引，2021-2025年郴州市中心城区商品住房建设量分别为200万平方米、180万平方米、166万平方米、150万平方米和140万平方米；拆迁安置房每年建设量控制为6万平方米；老旧小区改造分别为27个、64个、55个、55个和46个；土地供应量分别为82.4公顷、74.4公顷、68.8公顷、62.4公顷和58.4公顷。
（8）空间布局
本次规划根据郴州市住房建设空间布局的现状特征，结合城市空间布局规划结构，确定住房建设规划的总体空间布局为“一心一带五组团”。
“十四五”期间，郴州市中心城区商品房重点建设区域为城前岭组团武广高铁片区、石盖塘片区、旧城组团下湄桥片区和高壁片区、白水组团观山洞片区，东河组团珠江桥片区。住房更新优化区域为旧城组团北湖片区、苏仙片区、下湄桥片区、郴江片区、三里田片区、磨心塘片区和东塔片区。
（9）保障措施及实施机制
1）保障措施
①健全住房市场监管制度
②优化住宅用地供应机制
③强化财税政策支持保障
④优化住房金融服务管理
2）实施机制
①建立年度实施计划
②落实主体责任制
③加强部门联动机制
④完善实施评估机制
⑤提高公共参与力度
⑥实施动态调整机制