一、起草背景

　　2023年4月13日，市政府修订出台了《郴州市城区新建商品房预售资金监管办法》（郴政办发〔2023〕11号），建立了预售资金监管系统，对我市房地产市场风险防范起到了积极有效的作用。按照市委、市政府的要求，根据房地产市场的新变化和新情况，为进一步强化监管，实现闭环管理，由市住建局牵头，对《监管办法》中有关“预售资金使用管理”进行补充完善，拟定了《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（以下简称《通知》）。

　　二、出台过程

　　一是专题研讨。2024年7月23日，市领导主持召开专题研讨“房十二条”有关政策，要求对预售资金监管工作进行修订和完善。二是座谈会商议。根据市领导的指示精神，7月24日和7月25日，市住建局连续组织市房协、银行机构、开发企业、工作专班等进行座谈，就如何进一步加强商品房预售资金监管进行商议，形成了基本思路和《若干措施》初稿。三是研讨和完善。8月12日，全市保交楼保交房工作调度会议要求，要切实加强预售资金监管。7月26日和8月13日，市领导两次召集住建、金融监管、银行、企业等机构对《通知》进行研讨，提出了具体意见，并进行了修改与完善。四是审查审议。8月13日，市司法局出局了合法性审查报告，提请市政府第66次常务会议审议原则通过，会后再进一步组织讨论，于9月9日结合修改意见完善并定稿。

　　三、主要内容

　　本措施主要包括统一归集、严格拨付、合理分配、封闭管理、适度支持和强化监督等多个方面，出台强化所有预售款统一归集、严格按照工程进度节点拨付预售资金、根据成本构成占比确定拨付比例、强化预售资金流转封闭运行管理、提高开发企业资金拨付比例、强化预售资金检查监督等6条政策措施。

　　（一）强化所有预售款统一归集。所有新办理预售项目，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等）100%缴存至预售资金专户；所有未完成房屋所有权首次登记的存量项目，自郴政办发〔2023〕11号文件发布以来销售的房屋，其所有预售资金也要统一归集到预售资金专户。要以栋为单位实施监管，预售资金专户名称为“企业名称+项目名称+楼栋号+资金性质（预售资金专户）”。

　　（二）严格按照工程进度节点拨付预售资金。施工进度达地上主体工程三分之一的，项目可累计申请拨付使用额度不超过本楼栋可销售金额总量（按照市场价格测算）的40%；施工进度达地上主体工程三分之二的，累计拨付额度不超过本楼栋可销售金额总量的60%；施工进度达地上主体工程封顶的，累计拨付额度不超过本楼栋可销售金额总量的80%；完成竣工验收备案的，累计拨付额度不超过本楼栋可销售金额总量的90%。预售资金专户预留资金余额应当不低于本楼栋可销售金额总量的5%。完成不动产首次登记的，可申请解除预售资金监管。

　　（三）根据成本构成占比确定拨付比例。根据开发建设成本的构成占比，确定预售资金拨付比例。原则上，工程建设费用预售资金可拨付比例不超过80%〔其中：人工费用（主要为农民工工资）不超过20%，材料费用不超过50%，机械费用不超过5%，设备费用不超过5%〕；开发经营费用（包括税费、管理费等）预售资金可拨付比例20%。

　　（四）强化预售资金流转封闭运行管理。要通过公开招标方式建立监管银行名录库。升级郴州市商品房市场监管系统预售资金监管模块。开发企业需提交所有合作单位的有关合同、法定代表人、银行账号等真实资料备案，由预售资金监管部门按规定程序审核把关，确保所有预售资金封闭运行、专款专用于本项目楼栋有关的工程建设。开发企业申请拨付预售资金时，需提供上一笔资金拨付凭证、收款单位收款资料和本次申请拨付明细等资料备查，上一笔预售资金的拨付去向及使用情况经审核符合要求后，方可启动本次预售资金的拨付审核工作。

　　（五）提高开发企业资金拨付比例。开发企业应规范企业经营行为，提升企业资质和水平。开发企业为一级资质的可依工程进度节点确定的拨付比例上调3个百分点、开发企业为二级资质的上调2个百分点；施工企业为特级资质的可依工程进度节点确定的拨付比例上调2个百分点、施工企业为一级资质的上调1个百分点。同一项目可以叠加，但总上调比例不得超过5个百分点。对开发项目当年发生安全事故及违纪违法行为的，取消以上激励措施。

　　（六）强化预售资金检查监督。预售资金监管部门要会同监管银行，加强对预售资金拨付去向和使用情况的检查，重点检查拨付给施工总包方的资金去向及使用情况。对不按要求配合检查的，停止项目预售资金拨付业务。