一、出台的背景和依据

物业专项维修资金是房屋的“养老金”，关系着千家万户的民生问题。2008年2月1日，建设部、财政部联合颁布的第165号令《住宅专项维修资金管理办法》正式实施。《住宅专项维修资金管理办法》较为原则、笼统，2008年实施以来一直未进行修改，与现行实际工作存在一定的衔接问题，亦欠缺一些操作性的规定。为规范郴州市物业专项维修资金的交存、使用和管理，推进住建部、省住建厅开展物业专项维修资金增值收益购买电梯保险工作，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律、法规、规章的规定,出台了该《办法》。

二、主要内容

《办法》共有五章51条，分为总则、交存、使用、监督管理和附则。第一章总则（1-4条），明确了《办法》制定的目的、适用范围、管理原则、专业术语的定义、相关职能部门职责；第二章交存（5-17条），对物业专项维修资金的交存范围、交存时点、代管机构、专户银行、计息分配、统筹资金等进行了详细规定；第三章使用（18-39条），对物业专项维修资金使用范围、申请主体、分摊原则、使用类型、应急使用范围、使用流程、施工单位选择方式、特定情况下等进行了规定；第四章监督管理（40-50条），主要规定了规定了财政、自然资源和规划、住建、住保等部门在物业专项维修资金上的具体监督管理内容；第五章附则（51条），规定了办法的实施时间以及县市区可以参照执行。

（一）界定交存范围和交存时点。同一物业管理区域内，有两户以上业主的住宅物业和非住宅物业（含售后公房、商品住房、经济适用房、拆迁安置房、自建房、独立产权会所、车库、车位等），物业买受人应当在商品房买卖合同网签办结前交存物业专项维修资金。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业，建设单位应当在竣工验收备案前交存物业专项维修资金。

（二）创新规定，建立统筹账户。物业专项维修资金实行专户存储，利息一年一结派发至业主分户账内。按照住建部、省住建厅关于全面推行物业专项维修资金引入电梯保险工作要求，将物业专项维修资金统一管理产生的高于派发利息的收益建立统筹账户。引导利用统筹账户资金购买电梯、屋面、外墙、消防等物业共有部分、共用设施设备的专项财产保险费用。

（三）借鉴经验，增加使用范围。物业专项维修资金实行“业主所有、业主决策”和“受益人和负担人相一致”原则，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。并借鉴省内外做法，增加了物业专项维修资金使用范围，即可以用于既有小区共用部位、共用设施设备提质改造、既有住宅增设电梯、投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

（四）细化应急使用，明确认定部门。对电梯故障、消防设施设备、建筑外立面装饰脱落等应急使用“紧急情形”的认定标准进行了细化，明确了市住建局、市市场监管局、市消防救援支队、国家电网郴州分公司、郴电国际等部门为物业专项维修资金应急使用的认定部门。规定了发生应急维修情况时，业主委员会或者物业服务人应当在必要的范围内先行采取临时性应急防范措施，及时消除安全隐患。

（五）提升效率，强化使用监管。把整个物业专项维修资金使用流程压缩优化成“申请备案”和“申请资金划转”两个环节。明确了物业维修费用预算低于5万元的，可以采取协商或者公开竞争方式择优选择维修单位；5万元以上的，应当采取公开竞争方式择优选择具有相应资质的维修单位。应急使用和物业维修工程费用五万元以上（含五万元）的一般使用和计划使用，应当经工程造价咨询机构跟踪审计和造价审核。

（六）加强信息化建设，推动共享协同。网签系统、不动产登记系统与维修资金系统实现互联互通。物业办理不动产转移登记后，该物业分户账中结余的物业专项维修资金自动过户。采用信息技术手段在网签最后一个环节提交时对物业买受人是否交存物业专项维修资金进行提示。