《郴州市中心城区“商改住”调整实施细则》和

《郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则》

听证公告

为广泛征求社会各界的意见和建议，提高行政决策的科学性、民主性和透明度，根据《重大行政决策程序暂行条例》《湖南省行政程序规定》，郴州市自然资源和规划局拟对《郴州市中心城区“商改住”调整实施细则》和《郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则》（以下简称《实施细则》）组织听证，现将有关事项公告如下：

一、听证时间

2025年7月15日（周二）下午15:00

二、听证地点

郴州市自然资源和规划局716会议室

三、报名时间及方式

凡有意参加听证会的人员，请按时提交申请和报名材料，欢迎各企业、技术单位以及关心本次听证事项的公民、法人和其他组织申请参加听证会，郴州市自然资源和规划局将根据申请情况确定听证会代表。

1.报名时间：2025年6月13日―6月27日。

2.报名材料：报名表一份（附件1）；本人身份证复印件（听证会现场需核验原件）；法人或其他组织的提供法人证明或单位委托书。

3.报名方式

（1）网络报名：听证代表填写报名表后发至邮箱czszgjxmghk@163.com。

（2）现场报名：郴州市自然资源和规划局建设项目规划科（北湖区青年大道6号），联系人：欧阳睿，电话：2362256。

四、注意事项

1.参加听证人员需出示身份证件，并配合工作人员进行安检工作。

2.参加听证的人员应当遵守听证纪律，服从听证主持人的安排，未经允许，不得录音、录像、摄影。

特此公告。

附件：1.听证会报名表.docx

2.《郴州市中心城区“商改住”调整实施细则》（征求意见稿）.docx

3.《郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则》（征求意见稿）.docx

郴州市自然资源和规划局

2025年6月13日

附件1

《郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则》和《郴州市中心城区“商改住”调整实施细则》听证会报名表

附件2

郴州市中心城区“商改住”调整实施细则

（征求意见稿）

为有序化解我市中心城区非住宅商品房库存，规范商业用地调整为住宅用地（以下简称“商改住”）程序，促进我市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》《湖南省住建厅等6部门关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》（湘建房〔2021〕176号）及《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（湘建房〔2025〕57号）等精神，结合我市实际，制定本实施细则。

一、适用范围

市中心城区范围内，已取得国有建设用地使用权，尚未开发建设或分期地块未实施的商业项目、已开发建设但未售的空置商业项目、已开发建设且已预售的商业项目，适用本实施细则。

二、调整原则

按照合法依规、技术可行、功能合理、科学布局的原则，确保公共服务和基础配套设施满足承载力要求。

三、分类处理

1.未建的建设项目。在满足公共服务和基础配套设施承载力的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改。

2.分期实施的建设项目。已动工建设，拟调整地块（区域）相对独立（被道路、河流等物理分隔）且尚未建设、未办理商品房预售许可证的项目，可参照未批未建的建设项目执行。拟调整地块（区域）无法保持相对独立，调整审批规划涉及影响相关利害关系人权益的，应按照《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城乡规划法》规定执行。

3.已开发建设但未售的空置商业项目、已开发建设且已预售的商业项目。在满足公共服务设施和基础配套设施承载力，已建房屋满足住宅使用功能及结构、消防等相关要求，且充分尊重购房业主意愿的前提下，经批准可按“商改住”进行规划修改。

四、适用条件

申请“商改住”调整项目应符合下列条件：

1.已结清土地出让金；

2.不属于特殊服务功能的商业项目（如专业市场、生活农贸市场等）；

3.项目无抵押，或者虽已抵押但取得抵押债权人书面同意意见的；

4.项目未被查封、扣押、监管，或者虽被查封、扣押、监管但取得作出查封、扣押、监管决定的部门书面同意意见的；

5.不存在其他限制情形的。

五、调整程序

1.用地权属单位向市自然资源和规划局提出书面调整申请报告（报告样式由市自然资源和规划局另行制定），北湖区政府、苏仙区政府、郴州高新区管委会、郴州经开区管委会（以下简称“两区两园”）对“商改住”项目出具初审书面意见。“商改住”涉及改变用地主导性质以及分期实施的建设项目，由用地权属单位向“两区两园”提出书面调整申请，经“两区两园”报市政府后依法依规启动调整程序。

2.市自然资源和规划局对用地权属单位提交的规划调整论证报告，组织专家、相关职能部门进行“商改住”可行性技术论证，已建的项目要通过图审单位进行结构消防安全审查，市自然资源和规划局按程序公示调整方案，必要时采取听证等形式征求利害关系人意见；同步组织开展“商改住”调整补缴价款评估，以受理“商改住”调整申请的时间为估价期日，如评估结果为正值，须按规定补缴土地出让金，如果为负值则不退还土地出让金。经审查后，市资规局将调整方案及补缴价款评估结果报市国土空间规划专题会议审议。

3.市自然资源和规划局将涉及改变用地主导性质的建设项目调整方案报市政府批准，并将调整后的规划纳入国土空间规划一张图。

4.市自然资源和规划局按程序对规划条件进行调整。

5.不涉及补缴价款的，由建设单位与市资规局直接签订土地出让合同变更协议，完善用地手续；涉及补缴价款的，经市国土空间规划专题会议研究后，报市政府批准，再由建设单位与市资规局签订土地出让合同变更协议，完善用地手续。

6.按程序办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、不动产权证相关变更手续。

六、容积率、土地出让年限相关规定

1.调整前容积率≤3.1的建设项目，按调整前容积率控制。调整前容积率＞3.1的建设项目，从商业调整为住宅部分的容积率按≤3.1控制。即调整后容积率≤（调整后住宅比例-调整前住宅比例）×3.1+（调整前住宅比例+调整后商业比例）×调整前容积率。

2.调整后商业建筑面积占总计容建筑面积比例应不少于5%。

3.涉及改变土地用途的，土地使用年限仍从原起算之日起算，住宅用地出让总年限不超过70年。

七、其他事项

1.建设项目商住比调整部分应按国家、省市现行有关技术标准和规范执行。

2.房地产“烂尾”项目或者债务化解项目的商住比调整，按照“一事一议”的原则报市政府研究处理。

3.新增住宅涉及增加学位事项按我市相关规定执行。

4.对属于重点招商引资项目及享受优惠政策或挂牌有附加条件的项目，应由两区两园出具书面意见后方可进行“商改住”调整。

5.本实施细则自印发之日起施行，由市自然资源和规划局负责解释。

6.各县市可参照执行。

附件3

郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则

（征求意见稿）

为贯彻落实《湖南省人民政府办公厅关于推进新型建筑工业化发展的若干意见》和《郴州市装配式建筑发展提升三年行动方案（2024-2026年）》，加快推进装配式建筑发展，提高建筑工业化水平，规范容积率核算优惠政策实施，结合我市实际，制定本细则。

一、适用范围

本细则适用于郴州市辖区内采用装配式技术建造的商品房项目。

二、适用条件

享受容积率核算优惠的项目须同时满足以下条件：

1.项目整体全部采用装配式建筑，单栋建筑装配率不低于60%。

2.装配式建筑应满足国家及省市相关标准和技术规范要求。

三、优惠标准

对符合装配式建筑标准的商品房项目，采用装配式技术建造的房屋其外墙面积不计入容积率核算，不计容面积比例不超过该项目采用装配式技术的房屋计容面积的3%。

四、实施程序

（一）土地出让阶段

资规部门在土地出让或划拨前，征求住建部门提出新型建筑工业化的相关具体要求，并落实在土地出让或划拨监管协议中，按照“谁提出、谁负责、谁监管”的原则对约定事项实施监管。（责任单位：市住建局、市资规局）

（二）规划许可阶段

建设单位向资规部门申报方案设计审查时，应提交《郴州市装配式建筑申请容积率优惠承诺书》，建筑方案设计文件要包括装配式建筑的建筑面积等内容，并注明装配式建筑装配率要求、申请容积率优惠的不计容面积及其对应的建筑位置或单元。资规部门依据方案在指标复核报告中明确核算容积率优惠面积，在建筑设计方案审定时明确建筑面积、装配率。

资规部门核发《建设工程规划许可证》时，将项目实施装配式建筑的计容建筑面积、不计容面积及对应建筑位置或单元备注在《建设工程规划许可证》附件中。（责任单位：市资规局）

（三）施工许可阶段

住建部门要把好设计审查关口，在初步设计中明确装配式建筑建设标准，指导施工图审查机构在项目施工图审查时应对装配式建筑的面积、装配率及计算书、部品件深化拆分方案及设计专篇等纳入施工图审查内容。并在施工图审查报告中对装配式建筑进行技术认定，确保装配比例和装配率满足规划建筑设计方案的要求。经审查合格的，出具施工图设计文件审查合格书。（责任单位：市住建局）

（四）施工监督阶段

施工单位严格按照审查通过的施工图进行装配式建筑施工，不得擅自变更。施工过程中，应当按照工程设计图纸或施工技术标准进行施工，并留存装配式建筑关键工序影像资料。

住建部门或其委托的建设工程质量监督机构应当加强项目施工过程监管，并形成书面监督记录，质量监督报告中应对是否按要求实施装配式建筑出具意见。发现不按原审批要求实施装配式建筑的，应当立即制止，立即要求停工；没有正当理由的，应当继续按原审批要求实施装配式建筑；确有特殊情况的，建设单位应当暂停施工并按程序申请变更建设工程规划许可、施工许可，并相应取消或减少原许可不计容的建筑面积。经依法批准变更许可后，方可继续施工。申办变更许可阶段，涉及商品房预售的，应当暂停预售。（责任单位：市住建局）

（五）竣工验收阶段

项目竣工验收时，建设单位应组织装配式建筑内容（包括实施面积、实施位置、装配率等）自评，报住建部门审核，符合实施要求的，住建部门出具装配式建筑项目评价意见书。建设单位取得意见书后，方可申请办理规划条件核实、土地查验、竣工验收备案等手续。（责任单位：市住建局、市资规局）

五、其他事项

1.实施装配式建筑的商品房项目按照本细则获得的不计容面积不纳入预售范围。不纳入预售范围的建筑单元的面积不得少于不计容面积。按要求实施装配式建筑的项目，竣工验收备案完成后不计容面积所对应的建筑单元，可以在申请办理商品房现售备案时一并申请销售。

2.建设单位未按照承诺实施装配式建筑的，经住建部门确认后，由资规部门取消其享受容积率优惠政策的资格，原优惠的不计容积率面积部分作为违法建设问题线索移交执法部门查处，将建设单位违约行为记入企业诚信档案。

3.本细则由郴州市自然资源和规划局、郴州市住房和城乡建设局负责解释。

4.本细则自发布之日起实施，对已出让尚未建设，根据现有政策规定需要实施装配式建筑，且满足该细则适用条件的项目，适用本实施办法。

5.各县市可参照执行。

本实施细则自2025年XX月XX日起施行。

附件：《郴州市装配式建筑申请容积率优惠承诺书》（模板）

郴州市自然资源和规划局郴州市住房和城乡建设局

                               2025年月日

附件

郴州市装配式建筑申请容积率优惠承诺书

（模板）

市自然资源和规划局、住房和城乡建设局：

我公司开发建设的项目位于，结合项目实际情况，特申请适用装配式建筑容积率核算优惠政策。我公司承诺以下事项：

1.该项目符合《郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则》相关要求；

2.按照《郴州市装配式建筑容积率核算优惠实施细则》获得的不计容面积不纳入预售范围；

3.严格按照审查通过的施工图进行装配式建筑施工，如未按照要求实施装配式建筑的，无条件取消享受容积率优惠政策的资格，原优惠的不计容积率面积部分作为违法建设由执法部门查处，并承担因此引发的所有责任。

装配式有关情况如下表：

承诺单位（公章）：

法人代表（签字）：

           202X年X月X日